La nueva Ley Hipotecaria: descubrimos en qué ha cambiado

La nueva Ley Hipotecaria: descubrimos en qué ha cambiado

El Congreso de los Diputados por fin ha firmado el texto de la nueva Ley Hipotecaria y está a en manos del Senado para entrar en vigor, previsiblemente, en marzo de 2019.

Y menos mal, porque lleva un retraso de 2 años y medio respecto de lo establecido por el Tribunal de Justicia Europeo y que afecta a todos los países de la unión, fijando como fecha límite para regular la normativa sobre créditos hipotecarios, la primavera de 2016.

Esta demora nos puede costar la friolera de 106.000 euros por cada día de retraso. Haz los cálculos. Y la multa nos afectaría a todos, bancos y clientes, hipotecados y no hipotecados.

Pero no adelantemos acontecimientos y centrémonos en repasar lo que nos trae la nueva Ley que regulará la concesión y condiciones del crédito hipotecario a partir del próximo mes de marzo

 

Una Ley Hipotecaria con los puntos claros sobre los gastos:

Ya nos quedó claro, a golpe de Decreto, que el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados lo abonará el banco.

En el texto recién aprobado en el Congreso ha terminado de matizarse todo lo referente a gastos de formalización de la escritura del préstamo para solucionar algunos flecos que habían quedado.

Así, el banco asumirá el impuesto, los gastos de notaría y las primeras copias de las escrituras, los costes del Registro de la Propiedad y los honorarios de la gestoría. Y las cajas de ahorro, que estaban exentas del IADJ, tendrán que pagarlo en el caso de créditos hipotecarios.

El cliente pagará el servicio de tasación del inmueble que desee comprar y podrá elegir qué empresa realizará la valoración de entre las debidamente acreditadas.

Una Ley que garantiza las buenas prácticas bancarias:

La propuesta recogida en la nueva Ley contempla la creación de una autoridad independiente que vele por la transparencia en la concesión y contratación de productos hipotecarios:

  • En este sentido, el primer punto de atención será la responsabilidad por parte del banco de hacer un estudio de solvencia e historial crediticio del potencial cliente según los parámetros del Banco de España. Se pretende limitar así la concesión de créditos de alto riesgo minimizando la posibilidad de impago por parte del prestatario.
  • Podrán ofrecerse junto a la hipoteca productos vinculados como seguros de vida, hogar e impago siempre que sean competitivos y beneficiosos para el cliente. En ningún caso serán de obligada contratación, sino que el cliente podrá elegir los seguros que más le interesen y si cumplen con los requisitos de cobertura de una garantía hipotecaria.
  • Las entidades se ceñirán a un formato estandarizado para presentar al cliente las condiciones de su oferta de manera que este pueda comparar con claridad antes de elegir.

Se establece un plazo de 10 días previo a la firma ante notario para que el cliente lea el contrato, aclare todas las posibles dudas y busque asesoramiento profesional para comprender al 100% lo que va a firmar.

Fin de las cláusulas abusivas y freno a los desahucios:

  • La nueva Ley Hipotecaria prohíbe expresamente las cláusulas que limitan las bajadas en los tipos de interés aplicados, permitiendo que los hipotecados se beneficien de posibles descensos del Euribor. La crisis por las clausulas suelo no volverá a repetirse. Aunque el texto establece un tipo mínimo del 0%.
  • Respecto de las cláusulas de vencimiento anticipado, se amplían los meses y las cuantías impagadas a 12 cuotas o el 3% del capital durante la primera mitad de vida del crédito, y a 15 cuotas o el 7% durante la segunda mitad.

Sin embargo, la Ley limita la retroactividad de este punto impidiendo que se acojan a la reforma aquellos casos en los que la ejecución por vencimiento anticipado ya esté en curso para evitar una avalancha de reclamaciones. En estos casos, tendremos que esperar a la sentencia del Tribunal de Justicia Europeo, que aclarará si los embargos son o no legales bajo su criterio.

Del mismo modo, la nueva Ley tampoco aclara nada respecto de la dación en pago para solventar la deuda con el banco.

 

 Una Ley que facilita el acceso a las mejores condiciones del mercado:

Algunas otras mejoras, de las que podrás beneficiarte a partir de ahora y asegurarte las mejores condiciones de financiación, son:

  • Reducción de las comisiones de amortización anticipada estableciendo un límite para las hipotecas a tipo fijo de un 2% durante los primeros 10 años del crédito y un 1,5% después de ese periodo inicial, o de un 0,25% a partir del tercer año y un 0,15% después, en el caso de las hipotecas a interés variable.
  • En caso de subrogación de la hipoteca, habrá que liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, calculando la cuantía acorde al capital pendiente y repartiendo la cantidad a pagar entre las entidades financieras en función de los años de crédito financiados por una y otra.
  • En este mismo sentido, se eliminan por ley las comisiones ligadas a la novación del préstamo.

 

Una Ley Hipotecaria a favor del planeta:

La Ley contempla también la hipoteca verde, pensada para edificios y proyectos de inversión enfocados a la optimización de la eficiencia energética de los inmuebles.

Entre las particularidades especiales de estas hipotecas hay que saber que se podrán inscribir en el registro público en cualquier momento durante toda la vida del crédito y estarán exentas del IADJ.

Y con el repaso a todos estos cambios despedimos un 2018 agitado en cuanto al panorama hipotecario, y esperamos un 2019 en el que estrenar la nueva Ley con condiciones que van a beneficiar a quienes ya tienen una hipoteca y a quienes están a punto de firmarla.

Esperamos que te hayan quedado claros todos los cambios, pero si no es así o crees que se nos han pasado datos importantes, háznoslo saber en los comentarios y estaremos encantados de seguir profundizando en el tema.

¡Feliz Año Nuevo a todos!

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